advokat Arkiv · Skovsted Agro ApS

Det kan koste millioner af kroner og dyrkningsretten til jorden, hvis lejeaftaler til energiprojekter hastes igennem, lyder advarslen fra advokat og rådgiver.

Solceller og vindmøller er gode afgrøder på marken, og at have en 30-årig kontrakt med et af de helt store selskaber på energimarkedet kan gøre en god forretning endnu bedre. Men det kræver, at der laves en god kontrakt som både landmand og energiselskab kan være tjent med.

Landbrugsrådgiveren Kurt Skovsted fra konsulentvirksomheden Skovsted Agro har i mange år været mellemmand, når landmænd skifter hvede og raps ud med solceller og vindmøller, og erfaringen siger ham, at ikke to solcelle-kontrakter er ens, og så er der altid nuancer i kontrakterne på energiområder, som økonomisk har rigtig stor betydning – specielt hvis de ikke håndteres klogt.

-Kontrakten indgås mellem to parter, men der kan gå flere år før der sættes en solcelle eller vindmølle op, og derfor skal du have mere end en hensigtserklæring; du skal have betaling for at sætte produktionen og udviklingen af din landbrugsvirksomhed på pause, lyder det fra Kurt Skovsted, som oplever, at det ikke er en selvfølge, at der falder betaling, selvom man reelt har videregivet dyrkningsretten til jorden.

Få selskaber kan løfte opgaven

Kurt Skovsted begyndte for fem år siden at udforme de første kontrakter på vegne af energiproducerende landmænd i Danmark sammen med advokat og partner Anders Hedetoft fra advokatfirmaet Holst Advokat. Det sidste års store fokus på vedvarende energi, efter at den russiske gas ikke længere kom ind til Vesteuropa i en lind strøm, har fået det til at gå stærkt, og mange landmænd har vist interesse for at benytte jorden til energiproduktion. Men man skal som landmand være påpasselig med, hvem man indgår i et ofte 30-årigt partnerskab med.

-Det kan godt være, man tror, at der er mange der kan realisere projekterne, men det er altså under en håndfuld, som har bevist, at de vitterlig er i stand til at løfte opgaven, lyder vurderingen fra Kurt Skovsted, som for ofte har oplevet at blive kontaktet af landmænd, når underskriften er sat, for det handler ikke kun om hurtigst muligt at få de energiproducerende anlæg sat op – det er også vigtigt at der findes en plan for, hvad der skal ske, når anlæggene skal pilles ned igen.

Vær kritisk med råderetten over jorden

Anders Hedetoft har de sidste 6-7 år som advokat arbejdet på op mod 20 større energiprojekter med landmænd involveret, hvoraf de 15 er blevet til noget, og han påpeger vigtigheden af at have et meget kritisk blik for, hvad der står og hvad der ikke står i de ofte langstrakte kontrakter.

-Det er nogle aftaler som typisk løber over 30 år, og derfor er det vigtigt, hvad der står i dem – for de dækker i 30 år. Man skal sikre sig at parterne kan realisere, at de er i stand til at få de nødvendige tilladelser og den nødvendige finansiering. Viser det sig, at det ikke lader sig gøre, så er det vigtigt at komme ud af aftalen, så man kan gå om bord i noget andet. Derfor skal man være opmærksom på, hvem man giver råderetten over jorden i 30 år, siger Anders Hedetoft.

Noget af det, man som landmand skal være specielt opmærksom på, er ifølge Anders Hedetoft, at det er helt afgørende for en aftale, at jorden er udpeget til denne type af projekter – og er den udpeget til formålet, så er det ikke noget man som lodsejer skal stå alene med.

– Som almindelig landmand, kan det være meget svært at få en lokalplan igennem selv, siger Anders Hedetoft, men det kan gode projektudviklere, der er stærke i den lokalpolitiske proces, hvor de gøder jorden for, at man på et areal kan realisere en energipark, ligesom de kan lave aftaler med relevante lodsejere

-De kan screene og se mulighederne. De kan se, hvad der er realistisk med hensyn til vind og sol, og hvad der er no-go i forhold til naboer og lokale hensyn – det er de ekstremt dygtige til, hvis man altså samarbejder med de rigtige. De kan hurtigt se potentialet, og så kan de også se, om der er penge i det for dem, og så går de i gang med at lave aftalen, forklarer Anders Hedetoft.

Og når aftalen skal laves, så skal man passe på med ikke at spare på rådgivningen, for der er ifølge Kurt Skovsted og Anders Hedetoft ingen aftaler, de som makkerpar har været inde over, der ikke har forbedret vilkårene i aftalen for lodsejeren.

Og det er ikke småpenge, der er at hente på en grundig kontrakt. I et tilfælde har Kurt Skovsted oplevet, at en lodsejer havde overset indeksering af prisen på jordlejen ligesom det skattetekniske heller ikke var på plads, hvilket han anslår betyder, at landmanden over en 30 års periode årligt går glip af 6-7.000.000 kroner, hvor et samarbejde med en advokat kunne være klaret for et engangsbeløb på måske 80-100.000 kroner.

Anders Hedetoft - Holst, Advokater Advokatpartnerselskab

Advokat Anders Hedetoft forklarer, at mange stirrer sig blinde på indtægten, men man skal også være opmærksom på at jorden skifter klassificering, for det er ikke længere landbrugsjord, når jorden dækkes med solceller.

Fokus på andet end indtægt

Når kontrakten med et energiselskab skal udformes, så handler det blandt andet om at finde ud af, hvem der vil betale bedst for retten til at udvikle et projekt, men det handler også om en simpel ting som hvad udvikleren vil betale for retten til at udvikle projektet. Det handler ifølge Anders Hedetoft med andre ord ikke kun om et vederlag, indtil man går i jorden, men også i opstartsfasen.

-Mange stirrer sig blinde på indtægten, men man skal også være opmærksom på at jorden skifter klassificering, det er ikke længere landbrugsjord, når jorden dækkes med solceller i stedet for hvede eller raps. Beskatningen ændrer sig, og der kommer en markant øget ejendomsbeskatning, og det skal projektudvikleren betale, indtil klassificeringen falder tilbage når der er gået 30 år, lyder det gode råd fra Anders Hedetoft.

Det er ifølge de to garvede rådgivere meget forskelligt, hvor lang tid det tager at få en kontrakt arbejdet igennem. Anders Hedetoft har lavet en aftale om opsætning af et anlæg på blot fire dage, fordi det skulle gå rigtig stærkt, men han har også mere komplicerede sager, som kan tage op til halvanden måned at få på plads, men typisk går der 3-4 uger før der er en kontrakt på plads, som begge parter kan være godt tilfredse med.

Og selv om energimarkedet i en periode har været det nye Klondike, så skal man ifølge Kurt Skovsted som lodsejer passe på, at jagten på guldet ikke bliver en hæmsko for udviklingen af resten af ejendommen, for du kan ikke selv frit vælge, hvor på din jord, de energiproducerende anlæg skal anlægges.

-Det har betydning, hvilket jordstykke der er udpeget, og der er altså stor forskel på jord, og et stykke jord på 20 hektar er sjældent firkantet. Her skal man forhandle om, hvordan man tilpasser produktionen, hvis der er en kile på 5 hektar man ikke kan dyrke – det skal man også have en aftale om, og her har energiselskabet sjældent den faglige ballast, der kræves for at kunne udmåle de økonomiske og driftsmæssige konsekvenser, påpeger Kurt Skovsted.

I runde tal anslår Kurt Skovsted og Anders Hedetoft, at mens det koster 1 mio. kroner pr. hektar at etablere en solcellepark, så er prisen for oprydning måske på 100.000 kroner pr. hektar, og det forhold skal også med i kontrakten, som med hjælp fra Anders og Kurt kan blive udformet til gavn for landmanden for omkring 1000 kroner pr. hektar. Og spørger man Kurt Skovsted, så er rådgivningen vigtig, når der er så mange penge på spil, som tilfældet er på det glohede marked for vedvarende energi.

-Man skal ikke fokusere på, hvad det koster at lave en kontrakt – man skal fokusere på, hvad man mister ved at have en dårlig kontrakt, slutter Kurt Skovsted.

Fire værdifulde råd fra Kurt Skovsted og Anders Hedetoft

Du skal finde den rigtige projektudvikler og teste dem af – er tilbuddet reelt godt – og er det markedskonformt både i forhold til vederlag og andre vilkår?

Hvad er betingelserne? Hvad vil energiselskabet være med til? Hvis de kun vil have 10 af 20 hektar, hvad skal der så ske med resten? Hvad er prisen for det omkringliggende areal?

Vær åben overfor din finansielle partner, for det har betydning at jorden skifter status, og det har betydning for belåningen af ejendommen.

Lad være med at sammenligne, hvad naboer eller bekendte har fået i leje, da betingelserne kan være vidt forskellige for lejen.

Få landmænd har en plan for, hvad der skal ske, hvis ulykken rammer, og ifølge Kurt Skovsted og advokat Mette Lindhardt er det egoistisk ikke at have juraen på plads.

Ejerlederne i landbruget er sjældent forberedt på, at virksomheden pludseligt skal kunne køres videre af andre, og det mener virksomhedsrådgiver Kurt Skovsted er et stort problem.

-Vi er et af de farligste erhverv at arbejde indenfor og samtidig er de fleste landbrugsvirksomheder personligt ejet. Af respekt for dine efterladte er det simpelthen bare det rigtige at gøre, at få tegnet en fremtidsfuldmagt, siger Kurt Skovsted som ofte bliver kaldt ind som medhjælper til kuratorer og bobestyrer.

Når vi ved, at det kan gå galt, mener Kurt Skovsted det kan skabe en form for sikkerhed for børn og ægtefælle at vide, at hvis sygdom sætter ejeren ud af spil, så skal familien kun koncentrere sig om at passe den syge og ikke tænke så meget over, om virksomheden drives videre. Det er ikke kun familierne, der kan ende op i en svær situation, og derfor er Kurt Skovsted uforstående overfor, at bankerne ikke stiller det som krav i långivningen.

-Hvorfor er det, at de fleste pengeinstitutter slet ikke vil forholde sig til, at hvis de skal låne et stort landbrug mange millioner kroner, så fordrer det, at de får styr på fremtidsfuldmagterne, som en sikkerhed – ikke mindst for banken, lyder det fra Kurt Skovsted som påpeger, at landbruget er et farligt erhverv og at den økonomiske bevægelighed er begrænset.

De hårde, faktuelle forhold til trods, så er ejerlederne i landbruget sjældent godt forberedt på, at virksomheden pludseligt skal kunne driftes videre af andre, og det mener virksomhedsrådgiver Kurt Skovsted er et stort problem. Kurt Skovsted opfordrer til at man med det samme tager fat i en advokat for at få igangsat arbejdet med at få udformet en fremtidsfuldmagt, for dokumentet er først gældende, når det er underskrevet og tinglyst.

Samtidig opfordrer virksomhedsrådgiveren til at få sat lys på de testamentariske forhold i god tid, inden et eventuelt økonomisk uvejr raser. Faktorer som arveafkald og testamente kan vise sig at være vigtige styringsredskaber, og selv om det kan være svært at tale om hjemme ved køkkenbordet, så er det mere vigtigt end om den nye traktor skal være rød eller blå, eller om der skal bygges til eller købes op. Det handler om at få styr på det basale inden du udvikler din virksomhed, lyder rådet fra Kurt Skovsted.

Stort problem i små virksomheder

Advokat Mette Lindhardt fra Lindhardt Steffensen Advokater har specialiseret sig i rådgivning af små og mellemstore virksomheder i Østjylland, og hun møder, som Kurt Skovsted, ofte landbrugsvirksomhederne, når det er for sent at sikre sig.

-Det er måske 25 procent af den samlede mængde ejerledede virksomheder, der har styr på det, lyder det fra Mette Lindhardt, som i sin praksis oplever, at størrelsen på virksomheden har betydning for, om der rykkes på at få juraen på plads, mens tid er.

-Hvis du kommer op i et vist segment, så har du rådgivere som Kurt Skovsted, dit pengeinstitut og din gårdbestyrelse til at vejlede dig. Og har du dem, så presser de på, fordi de godt ved, at når du ikke er her længere, så har de et problem med det hele. Så det er oftest her, presset kommer fra, siger Mette Lindhardt.

Advokaten oplever, at dem, som ikke får denne rådgivning, men som lever stille, de går under radaren. Der bliver simpelthen ikke talt om det, og som oftest kommer kravet om en fremtidsfuldmagt først fra den nye generation, når talen falder på et generationsskifte.

-Jeg oplever ikke decideret, det er børnene, der kommer og kræver det, men jeg oplever pengeinstitutter, der vil være sikre på, at der er styr på sikkerhederne; hvordan virksomheden og familien er stillet med livsforsikringer og ulykkesforsikringer, siger Mette Lindhardt.

Har man som ejerleder ikke en plan for, hvad der skal ske, hvis man pludselig ikke selv kan styre gården, så er der ifølge advokaten en helt fast procedure, der går igang.

-Så skal man vente på at få ansat en fast værge fra Familieretshuset, og det kan tage 6-8 måneder, og i det vakuum har man et problem, for der kan man ikke drive virksomhed. Her er man nødt til at gøre det på bankens og andres nåde, for man er ikke legitimeret til at repræsentere den person, som ikke selv kan tegne sin egen virksomhed eller formue i øvrigt, konkluderer Mette Lindhardt, som opfordrer ejerlederne til at få taget hul på den svære samtale om, hvad der skal ske, hvis ikke ejerlederen er i stand til at drive gården.

Den svære samtale

Men hvordan får man lavet et papir, der sikrer, at andre tager hånd om tingene, hvis man ikke selv er i stand til det? Ifølge Mette Lindhardt handler det først og fremmest om at få lavet en digital fuldmagt.

-Her kan man skrive ned, hvordan virksomheden skal drives, og hvad der skal ske, hvis man bliver syg eller dårlig. Driver man virksomheden sammen med andre har man jo så også en ejeraftale, hvor man har reguleret, hvordan sådan nogle ting finder sted, og den ejeraftale spiller sammen med fremtidsfuldmagten, så man kan få sat nogle fuldmægtige ind, som kan tage sig af de her forskellige forhold, siger Mette Lindhardt.

Det kan dreje sig om drift af marker og ejendomme, og om, hvordan gården skal drives videre, hvis ejerlederen bliver meget syg og ikke kan noget som helst. Med fremtidsfuldmagten på plads kan de efterladte både sælge, købe og indgå nye aftaler, så der er mange forhold der kan klares igennem i fremtidsfuldmagten.

Herudover skal man ifølge advokaten også tage fat på at få kigget på testamentet, for det har stor betydning, hvordan ens ægtefælle er stillet, hvis det går dårligt i landbruget, og man eksempelvis går konkurs eller dør, og risikerer at efterlade en stor gæld til ægtefællen.

-Vi oplever familietragedier, hvor tingene ikke kan lade sig gøre på den måde, man har drømt om. Der er problemer med at få tingene sat i værk, og det efterlader familien i en umulig situation, hvor de ikke selv kan klare tingene, og ikke kan komme videre på den måde, man havde ønsket. Der er mange juridiske udfordringer, som kan løses med et testamente. Det er egoistisk ikke selv at tage stilling til, hvad der skal ske når man dør, lyder det fra Mette Lindhardt.

Det er ifølge advokaten svært at få sat den svære samtale i gang, og ofte bliver den indledende snak med advokaten begyndelsen på en lang proces, hvor familierne skal hjem og have talt tingene godt igennem.

Er ejerlederen godt forberedt oplever Mette Lindhardt, at det kan klares på cirka en måned – er man ikke forberedt kan det tage længere tid, og det kan det også gøre, hvis revisoren eller gårdrådet skal med i processen.

Det bedste råd fra advokaten

Få booket tid med en rådgiver til at få taget hul på de store spørgsmål, for nogle gange ved man slet ikke, hvad det er man skal spørge sig selv om, før man har haft den indledende samtale om, hvordan fremtidsfuldmagt og testamente skal strikkes sammen.

De bedste råd fra virksomhedsrådgiveren

Hvis du ikke har et gårdråd eller en gårdbestyrelse, så få sat betroede rådgivere sammen. Drøft virksomhedens aktuelle situation, setup og organisation. Få drøftet, hvordan du som landmand vil ønske tingene skal driftes videre, hvis du bliver syg. Altså, hvem skal lede og fordele – og hvem skal kunne træffe beslutningerne?

Meddel efterfølgende dit pengeinstitut, at du har helt styr på tingene og dermed din fremtidsfuldmagt, som nu er udarbejdet af advokaten.

Konkurs er en risiko i ejerledet virksomheder og dermed personlig konkurs. Drøft i god tid med din advokat, hvordan du og din familie er stillet, såfremt det økonomiske uvejr raser.

Det er som med en forsikringspolice også med et testamente; den ligger i skuffen, men er rar at have, hvis ulykken rammer.