Indtægter ved energiprojekter gør blind

Det kan koste millioner af kroner og dyrkningsretten til jorden, hvis lejeaftaler til energiprojekter hastes igennem, lyder advarslen fra advokat og rådgiver. 

Solceller og vindmøller er gode afgrøder på marken, og at have en 30-årig kontrakt med et af de helt store selskaber på energimarkedet kan gøre en god forretning endnu bedre. Men det kræver, at der laves en god kontrakt som både landmand og energiselskab kan være tjent med.  

Landbrugsrådgiveren Kurt Skovsted fra konsulentvirksomheden Skovsted Agro har i mange år været mellemmand, når landmænd skifter hvede og raps ud med solceller og vindmøller, og erfaringen siger ham, at ikke to solcelle-kontrakter er ens, og så er der altid nuancer i kontrakterne på energiområder, som økonomisk har rigtig stor betydning – specielt hvis de ikke håndteres klogt. 

-Kontrakten indgås mellem to parter, men der kan gå flere år før der sættes en solcelle eller vindmølle op, og derfor skal du have mere end en hensigtserklæring; du skal have betaling for at sætte produktionen og udviklingen af din landbrugsvirksomhed på pause, lyder det fra Kurt Skovsted, som oplever, at det ikke er en selvfølge, at der falder betaling, selvom man reelt har videregivet dyrkningsretten til jorden.  

Få selskaber kan løfte opgaven 

Kurt Skovsted begyndte for fem år siden at udforme de første kontrakter på vegne af energiproducerende landmænd i Danmark sammen med advokat og partner Anders Hedetoft fra advokatfirmaet Holst Advokat. Det sidste års store fokus på vedvarende energi, efter at den russiske gas ikke længere kom ind til Vesteuropa i en lind strøm, har fået det til at gå stærkt, og mange landmænd har vist interesse for at benytte jorden til energiproduktion. Men man skal som landmand være påpasselig med, hvem man indgår i et ofte 30-årigt partnerskab med. 

-Det kan godt være, man tror, at der er mange der kan realisere projekterne, men det er altså under en håndfuld, som har bevist, at de vitterlig er i stand til at løfte opgaven, lyder vurderingen fra Kurt Skovsted, som for ofte har oplevet at blive kontaktet af landmænd, når underskriften er sat, for det handler ikke kun om hurtigst muligt at få de energiproducerende anlæg sat op – det er også vigtigt at der findes en plan for, hvad der skal ske, når anlæggene skal pilles ned igen. 

Vær kritisk med råderetten over jorden 

Anders Hedetoft har de sidste 6-7 år som advokat arbejdet på op mod 20 større energiprojekter med landmænd involveret, hvoraf de 15 er blevet til noget, og han påpeger vigtigheden af at have et meget kritisk blik for, hvad der står og hvad der ikke står i de ofte langstrakte kontrakter. 

-Det er nogle aftaler som typisk løber over 30 år, og derfor er det vigtigt, hvad der står i dem – for de dækker i 30 år. Man skal sikre sig at parterne kan realisere, at de er i stand til at få de nødvendige tilladelser og den nødvendige finansiering. Viser det sig, at det ikke lader sig gøre, så er det vigtigt at komme ud af aftalen, så man kan gå om bord i noget andet. Derfor skal man være opmærksom på, hvem man giver råderetten over jorden i 30 år, siger Anders Hedetoft. 

Noget af det, man som landmand skal være specielt opmærksom på, er ifølge Anders Hedetoft, at det er helt afgørende for en aftale, at jorden er udpeget til denne type af projekter – og er den udpeget til formålet, så er det ikke noget man som lodsejer skal stå alene med. 

– Som almindelig landmand, kan det være meget svært at få en lokalplan igennem selv, siger Anders Hedetoft, men det kan gode projektudviklere, der er stærke i den lokalpolitiske proces, hvor de gøder jorden for, at man på et areal kan realisere en energipark, ligesom de kan lave aftaler med relevante lodsejere  

-De kan screene og se mulighederne. De kan se, hvad der er realistisk med hensyn til vind og sol, og hvad der er no-go i forhold til naboer og lokale hensyn – det er de ekstremt dygtige til, hvis man altså samarbejder med de rigtige. De kan hurtigt se potentialet, og så kan de også se, om der er penge i det for dem, og så går de i gang med at lave aftalen, forklarer Anders Hedetoft. 

Og når aftalen skal laves, så skal man passe på med ikke at spare på rådgivningen, for der er ifølge Kurt Skovsted og Anders Hedetoft ingen aftaler, de som makkerpar har været inde over, der ikke har forbedret vilkårene i aftalen for lodsejeren.  

Og det er ikke småpenge, der er at hente på en grundig kontrakt. I et tilfælde har Kurt Skovsted oplevet, at en lodsejer havde overset indeksering af prisen på jordlejen ligesom det skattetekniske heller ikke var på plads, hvilket han anslår betyder, at landmanden over en 30 års periode årligt går glip af 6-7.000.000 kroner, hvor et samarbejde med en advokat kunne være klaret for et engangsbeløb på måske 80-100.000 kroner. 

Advokat Anders Hedetoft forklarer, at mange stirrer sig blinde på indtægten, men man skal også være opmærksom på at jorden skifter klassificering, for det er ikke længere landbrugsjord, når jorden dækkes med solceller.

Fokus på andet end indtægt 

Når kontrakten med et energiselskab skal udformes, så handler det blandt andet om at finde ud af, hvem der vil betale bedst for retten til at udvikle et projekt, men det handler også om en simpel ting som hvad udvikleren vil betale for retten til at udvikle projektet. Det handler ifølge Anders Hedetoft med andre ord ikke kun om et vederlag, indtil man går i jorden, men også i opstartsfasen. 

-Mange stirrer sig blinde på indtægten, men man skal også være opmærksom på at jorden skifter klassificering, det er ikke længere landbrugsjord, når jorden dækkes med solceller i stedet for hvede eller raps. Beskatningen ændrer sig, og der kommer en markant øget ejendomsbeskatning, og det skal projektudvikleren betale, indtil klassificeringen falder tilbage når der er gået 30 år, lyder det gode råd fra Anders Hedetoft. 

Det er ifølge de to garvede rådgivere meget forskelligt, hvor lang tid det tager at få en kontrakt arbejdet igennem. Anders Hedetoft har lavet en aftale om opsætning af et anlæg på blot fire dage, fordi det skulle gå rigtig stærkt, men han har også mere komplicerede sager, som kan tage op til halvanden måned at få på plads, men typisk går der 3-4 uger før der er en kontrakt på plads, som begge parter kan være godt tilfredse med.  

Og selv om energimarkedet i en periode har været det nye Klondike, så skal man ifølge Kurt Skovsted som lodsejer passe på, at jagten på guldet ikke bliver en hæmsko for udviklingen af resten af ejendommen, for du kan ikke selv frit vælge, hvor på din jord, de energiproducerende anlæg skal anlægges. 

-Det har betydning, hvilket jordstykke der er udpeget, og der er altså stor forskel på jord, og et stykke jord på 20 hektar er sjældent firkantet. Her skal man forhandle om, hvordan man tilpasser produktionen, hvis der er en kile på 5 hektar man ikke kan dyrke – det skal man også have en aftale om, og her har energiselskabet sjældent den faglige ballast, der kræves for at kunne udmåle de økonomiske og driftsmæssige konsekvenser, påpeger Kurt Skovsted.

I runde tal anslår Kurt Skovsted og Anders Hedetoft, at mens det koster 1 mio. kroner pr. hektar at etablere en solcellepark, så er prisen for oprydning måske på 100.000 kroner pr. hektar, og det forhold skal også med i kontrakten, som med hjælp fra Anders og Kurt kan blive udformet til gavn for landmanden for omkring 1000 kroner pr. hektar. Og spørger man Kurt Skovsted, så er rådgivningen vigtig, når der er så mange penge på spil, som tilfældet er på det glohede marked for vedvarende energi. 

-Man skal ikke fokusere på, hvad det koster at lave en kontrakt – man skal fokusere på, hvad man mister ved at have en dårlig kontrakt, slutter Kurt Skovsted. 

Fire værdifulde råd fra Kurt Skovsted og Anders Hedetoft  

Du skal finde den rigtige projektudvikler og teste dem af – er tilbuddet reelt godt – og er det markedskonformt både i forhold til vederlag og andre vilkår?

Hvad er betingelserne? Hvad vil energiselskabet være med til? Hvis de kun vil have 10 af 20 hektar, hvad skal der så ske med resten? Hvad er prisen for det omkringliggende areal? 

Vær åben overfor din finansielle partner, for det har betydning at jorden skifter status, og det har betydning for belåningen af ejendommen.

Lad være med at sammenligne, hvad naboer eller bekendte har fået i leje, da betingelserne kan være vidt forskellige for lejen.